自去年以來，倉儲業保持了良好的發展勢頭，但同時也存在著一些值得關注的新情況、新問題。如倉儲租金普遍上漲，倉儲企業庫存量增加、周轉放緩，土地與倉庫產權分離現象較為突出等。此外，受宏觀經濟發展影響，社會物流需求明顯放緩，物流企業的贏利空間也正在不斷壓縮。
    6月18~19日，第七屆倉儲業大會在京召開，眾多倉儲物流企業及業內人士齊聚一堂。大會開幕當天，中國倉儲協會會長沈紹基介紹了2011年全國倉儲業發展情況。沈紹基特別提到2011年我國倉儲業出現的一些新特點，并對倉儲業今后的發展做了展望。此外，國家發改委經濟運行調節局副局長王慧敏在會上表示，受宏觀經濟發展影響，社會物流需求明顯放緩，物流企業贏利空間不斷壓縮。為此，她表示，下一步將著力落實促進物流業發展的相關政策。
    供不應求與低利用率矛盾
    大會上，中國倉儲協會發布了2011年《全國倉儲業發展指數》，數據顯示，2011年全國通用倉庫供需指數為0.882。據與會專家介紹，若供需指數小于1，說明我國通用倉庫總體上處于供不應求的狀態。其中，北京、上海、天津、大連等諸多城市的倉庫供需指數都在0.9以下。如此看來，我國的倉儲業擁有巨大的發展空間，這對于倉儲企業來說無疑是一個巨大的機會。
    然而，就在巨大的機會面前，倉儲企業卻有些無能為力。在這次大會上，沈紹基一再強調，目前我國倉儲用地供不應求，并且由于倉儲用地的取得方式與價格偏高問題，使倉儲業的發展受到一定影響。在巨大的機會面前，倉儲物流遭遇用地瓶頸。
    由于用地瓶頸，倉儲資源供不應求，這是一個事實，然而與之矛盾的是，就在供不應求的情況下，倉儲資源的利用率卻依舊較低。《全國倉儲業發展指數》顯示，2011年我國的倉庫利用率雖較去年有所提高，但利用率仍舊較低，成都的平房庫利用率僅為51.6%。
    北京德利得物流有限公司運營總監惲綿在大會上就提出了這樣一個問題：“市場上倉儲資源是供不應求，但我怎么卻找不到客戶呢？”對此，國美電器有限公司營運中心物流總監吳光華和物美集團物流總監吳篤卿回答了這個問題：“主要還是市場上現有的一些倉庫不符合我們的需求。”吳光華與吳篤卿兩人道出了當下倉儲業的現實問題，倉儲資源的服務與品質不能滿足企業需求。
    一邊是倉儲資源供不應求，一邊又是倉儲資源的利用率較低，如何化解這個矛盾呢？與會的倉儲企業代表一致表示，在倉儲用地困難的情況下，提高現有倉儲用地的利用率很必要。一直以來，企業擴張經常是采用新增用地的擴張方式，往往忽視了現有的倉儲用地。實際上，如果在現有用地上擴建倉庫，比如建設立體倉庫，利用效率就會大大增加。
    對于當下一些倉儲企業倉儲資源服務低下的現狀，倉儲企業也應加大對先進技術的引用與推廣，不斷引進優秀人才，不斷豐富自身的增值服務。比如目前盛行的倉儲金融服務，就能為客戶提供更加優質和豐富的服務，這才是倉儲企業制勝的關鍵。
    對此，王慧敏也表示，相關部門將全面實施和落實“十二五”時期的相關規劃，實現運輸、倉儲設施、物流園區、配送中心的合理布局和銜接配套，確保符合經濟轉型升級需要和產業發展方向的領域得到支持和優先發展，并積極引導創新物流運作模式。她還特別強調，要推廣先進技術應用，更好地發揮物流科技和信息化的支撐和引領作用，推廣物聯網應用，發展先進的物流裝備設施，鼓勵和支持對信息平臺的整合、集約和規范，提高物流設施的利用率和運作效率。
    倉儲物流服務外包成趨勢
    在大會上，除了“供不應求”這個熱點外，企業提及最多的當屬“倉儲物流服務外包”，大會還專門以此為題開設了論壇進行討論。據了解，該“外包”有兩層含義，一是生產與零售企業將倉儲物流服務外包給專業的倉儲物流企業，自己不再親自運作；另一層含義是倉儲用地與倉儲服務分離。
    “‘外包’的這兩層含義都是當下倉儲業的發展趨勢。”秦皇島冀盛物流有限公司倉儲物流部經理柏華熹對記者表示。為了更加形象地說明這個趨勢，柏華熹給記者列舉了一個真實的例子：河北省一家生產企業將倉儲物流業務外包給天津市一家物流公司，而這家物流公司又開始在全國各地尋找倉儲物流資源，通過租賃各地的倉儲資源來運營生產企業的業務。生產企業將倉儲業務外包給專業的物流公司，物流公司又尋找正在外包的倉儲地產企業，最終這種“外包”將占據整個行業。
    對此，吳光華也提出，盡管當下國美的倉儲物流業務大部分由自己在做，但未來與專業的倉儲物流企業合作是很有可能的。據《2012年中國倉儲行業發展報告》顯示，由于業務增長、自有倉儲設備不足，許多企業選擇外租倉庫。2011年有98家企業租用倉庫，總面積達784.2萬平方米，比上年增長了37.6%，遠大于企業自建倉庫面積的增長率。
    而對于倉儲物流服務外包這一趨勢，中國倉儲協會發布的2012年中國倉儲行業發展報告中也明確指出，倉儲地產與倉儲服務的分離已經不可逆轉。除了大型物流企業外，一般倉儲服務企業投資建設倉庫的能力與愿望將會不斷弱化，倉儲地產公司的網絡布局成為普遍追求。
    除了倉儲企業沒有能力外，倉儲地產與倉儲物流的分離也是利益導致的結果。“自己做倉儲不掙錢，出租倉庫卻可以賺錢。”在倉儲物流服務外包的論壇上，主持人惲綿以此為開場白。這句話已是行業內公認的事實。“以我們企業為例，我們有兩塊業務，一是自己做倉儲，二是將倉儲資源出租。去年自己負責的一個倉庫贏利40多萬元，而租出去的一個倉庫竟贏利80多萬元，這個現實讓企業不得不走上出租這條路。”以物流地產業務為主的秦皇島冀盛物流有限公司開始側重發展它的“外包”業務。
    造成這一結果的原因也很明顯，企業自己經營的倉庫需要不斷地尋找生產企業及零售企業客戶，但很難保證這些倉庫天天有客戶，而外包給其他物流企業的倉庫不需要考慮這個問題，只要收取租金就可以，收入比較穩定。
    電商與倉儲的“糾葛”
    談到倉儲物流地產，又不得不說起電子商務。“最近兩年，中國物流地產需求的最大推動者非電子商務莫屬。”仲量聯行中國區董事、物流基礎設施總監王成志對記者表示。
    據王成志介紹，隨著電子商務的發展，一些大型電子商務企業對于倉儲資源，尤其是倉庫租賃的需求量很大，比如著名音像圖書網站亞馬遜在昆山市定制了逾10萬平方米的倉庫，作為其華東區域的配送中心。幾個月前，亞馬遜在天津的9萬平方米的物流中心啟用。2011年年初，阿里巴巴集團也宣布了物流戰略計劃：將聯合金融合作伙伴投資200億~300億元在全國建立倉儲網絡體系。京東商城在倉儲物流方面的更是“大手筆”，它在全國多地修建倉儲中心。
    電商企業在倉儲物流市場的活躍對于物流地產的開發商和業主來說無疑是個好消息。一方面，物業的租賃風險被降到最低，另一方面，在如此巨大需求的推動下，租金自然是日益見漲。“從市場需求方面來講，電子商務的發展的確給倉儲業發展帶來了積極地影響。”北京心動弘毅科技有限公司物流總監蘇穎表示。
    然而，電子商務對于倉儲業來說，除了扮演著天使的角色，同樣也是惡魔。
    王成志對此深有感觸。隨著電商寒冬的漸漸逼近，一些業主已經感受到了大面積租賃后面涌動著的風險。一旦租戶垮掉，大量面積的空置將使業主蒙受巨大損失。許多業主也反映，雖然電商企業簽起租約來很氣派，但因資金鏈緊張，拖欠租金的事時有發生，業主只有通過增加租賃押金的方式來降低相應的風險。
    此外，在期待升值和為上市增加固定資產砝碼等想法的推動下，電商企業競買物流用地也在市場上屢見不鮮。而事實上，電商企業本身的資金鏈已經十分脆弱，無端增加這些土地資產累贅就非常不健康，再加上有些企業存在搖身一變成為房地產開發商的所謂遠景計劃，給市場價格造成了不必要的泡沫，反而會對物流地產的有序發展造成不良影響。